Залог недвижимого имущества, как один из популярных способов гарантии исполнения денежного обязательства кредитора к должнику, начал получать особую популярность на этапе становления финансового капитала во многих странах постсоветского пространства. Ипотека получила дату своего рождения в конце7 — начале 6 вв. до н.э. «Ипосом» древние греки называли должника перед кредитором своего земельного участка. На границе подобных земель ставили вывеску (ипотеку — «подпорку») с надписью должника и залогодателя.
Если Вы решили подобрать себе выгодные условия ипотечного займа, то Вам надо начать со следующего: — ознакомьтесь кредиторами. Это наиболее ответственный шаг — выбор программы ипотеки. Конечно, в выборе Вас может склонить в ту или иную сторону, такой фактор, как ставка кредита. Но не торопитесь. Зачастую, современные программы кредитования нацелены не на кредитора, и не на залогодержателя, они нацелены на окупаемость массой. То есть, Вас может подкупить описание ипотечной программы, но, не сама программа. — ознакомьтесь с условиями по сроку гашения. Обладаете ли Вы возможностью оплачивать кредит столь продолжительное, либо не столь длительное время. — рассчитайте свою потребительскую корзину. Не редко, что покупатель квартиры в кредит, не может потом свести концы с концами, оплачивая вовремя кредитный займ. — рассмотрите альтернативы кредитования, возможно, к примеру, кредит с залогом не квартиры, а Вашей автомашины более будет для Вас подходящим. — подготовьте заранее весь список документов, нужных и не очень. У 40% людей, которые решили оформить ипотеку, затягивают с оформлением по причине отсутствия каких либо документов или справок, Данный факт может негативно сложиться на отношениях с продавцом. — при покупке жилья в Евпатории, не пожалейте время и денег на проверку продавца на факт мошенничества. Банк или иное учреждение кредитования, не будет рассматривать Вашу заявку, если обнаружит, что в оформленном заложенном имуществе есть незаконные нюансы. — оцените экономическую стабильность в стране.
Рынок ипотечного кредитования растет и развивается. Мировой финансовый кризис сделал существенную подножку данной форме кредитования, отбросив на стартовые позиции 2004 г. развитие ипотеки в странах с развивающимся капитализмом и рыночными отношениями. По оценкам мировых аналитиков, большое будущее видится за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов. Данная форма кредитования развиваться будет, процент кредитования будет зависеть от существующего экономического положения в стране, и если Вы будете учитывать все вышеуказанные факторы, Вы никогда не прогадаете, взяв ипотечный займ. Вы не только получите место под солнцем, но и испытаете те удивительные чувства, которые овладевают полноценным собственником недвижимости.
Начиная с 01.01.2007г, при рождении второго, третьего и более ребенка каждой матери начисляется определенная сумма денег — материнский капитал. Вплоть до 01.01.2009г у материнского капитала существовало ограничение — право пользования наступало только по истечении трех лет, т.е. не ранее 01.01.2010г. Однако, в конце 2008 года, глава правительства России В.В.Путин в своем публичном выступлении прямо заявил о целесообразности вложения средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов уже с 01.01.2009г. Весьма оперативно, в течение декабря 2008 года, все необходимые поправки в ФЗ №256 от 29.012.06г были внесены и утверждены.
Данные изменения преследовали благие цели — улучшить благополучие семей, а также помочь кредитным организациям, переживающим нелегкие времена в период финансового кризиса. В 4 квартале 2008 года ипотека упала в сравнении с тем же периодом предыдущего года в четыре раза! Были ли достигнуты поставленные цели? Сегодня однозначно можно сказать, что возможность реализовать свои права по использованию материнского капитала для погашения ипотечного кредита, проблематично.
Во-первых: право использования материнского капитала распространяется на мать ребенка, в то время как ипотечный кредит, как правило, оформляется на главу семейства — отца. Согласно же новых правил, материнский капитал и ипотечный кредит оформляются на одного человека.
Во-вторых: для использования материнского капитала на погашение ипотечного кредита требуется, чтобы квартира, приобретаемая в собственность, была оформлена на всех членов семьи, включая новорожденного. Квартира же, собственником которой является несовершеннолетний член семьи, не может являться закладом под кредит без разрешения органов опеки. Органы опеки весьма неохотно дают разрешения на подобные сделки, оберегая тем самым несовершеннолетних граждан. В декабре 2008 года Верховный Совет России отменил необходимость получения согласия органов опеки при сделках с недвижимостью, на которой прописаны несовершеннолетние граждане, однако вопрос остался открытым в случае, если несовершеннолетний ребенок является собственником жилья. Банки, в свою очередь, остерегаются от заключения подобных кредитов, т.к. в случае образования задолженности заемщика очень трудно взыскать квартиру, один из собственников которой — несовершеннолетний гражданин.
В-третьих: право на получение материнского капитала имеет каждая мать, родившая второго и последующего ребенка в период с 01.01.2007г по 31.12.2016г. Опуская вопрос, а почему именно этот промежуток времени и где равные права, возникает очередной вопрос: может ли материнский капитал использоваться для погашения кредита, оформленного до рождения ребенка. Если да, то каков порядок погашения, данный вопрос не прописан в законе.
Из всего вышесказанного следует: для того, чтобы закон начал эффективно работать, требуется дополнительная его доработка. Только в этом случае возможно оживление на рынке ипотеки, рост до докризисного уровня и даже опережающими темпами.
Связанные записи
Банки хотят заработать, заемщики хотят сэкономить. Каков же выход? В наши дни на рынке ипотечного кредитования можно встретить сотни различных предложений от десятков крупных банков. Конкуренция между банками очень жесткая. И борьба за заемщика очень часто ведется на поле процентов. Чем проценты ниже, тем сильнее об этом гласит реклама. Но процентная ставка по кредиту, как оказывается, не самый главный показатель. Ведь многие банки в борьбе за клиентами применяют множество уловок. И низкий процент — далеко не всегда показатель «дешевого» кредита, а скорее удачная приманка.
Очень часто, обратившись в банк, можно узнать о наличии обязательных дополнительных платежей: единовременных выплат, оплаты за оформление сделки и ведение кредита. В итоге фактическая стоимость ипотеки существенно увеличивается. Зачастую, для получения кредита банки обязывают клиента застраховать жизнь и здоровье в какой-то конкретной страховой компании. Банк выдает жесткий список страховых компаний-партнеров, среди которого заемщик обязан выбрать одну компанию.
Поэтому, когда необходимо обратиться в банк, очень важно проанализировать все условия планируемой сделки. Нужно узнать у работников банка, какие единовременные и регулярные платежи предусмотрены? Каковы их размеры?
Приобретая недвижимость в Евпатории в кредит необходимо внимательно рассмотреть все возможные предложения банков по кредитованию жилья и учесть все возможные ньюансы.
ипотека
Основной доход банки получают от процентов по кредиту, поэтому им не выгодно, если клиент выплачивает кредит досрочно. Если заемщик выплачивает свой долг раньше установленного срока, банк теряет прибыль на процентах. Поэтому большинство банков вводят большие штрафы за досрочную выплату кредита. Либо создают другие ограничения. Если планируется выплатить кредит банку раньше намеченного, наличие штрафа в договоре будет не хорошим сюрпризом. Обо всех условиях по досрочной выплате ипотечного кредита нужно поинтересоваться заранее.
Связанные записи
Преимущественное положение в обеспечении выданного кредита во всех банках занимает залог покупаемого жилья. Все остальные виды залогов являются дополнениями к этому основному обеспечению и используются по необходимости.
Ипотека хорошо зарекомендовала себя во всех сегментах рынка жилья, но основной упор отдан вторичному рынку жилья, что легко объяснить. В этом случае у банков гораздо меньше риска: в отличие от первичного рынка недвижимости здесь четко известны продавец, момент перехода права собственности и объект. А то, что покупаемое жилье поступает в залог банка, что имеет существенную важность для банков.
Основная сложность в приобретении квартиры в доме, который планируется построить, состоит в том, что пока строится, жилье не имеет статуса собственности, поэтому оно не может быть залогом. Так что залогом становится не строящаяся квартира, а очень условные права на нее. Вторая проблема заключается в том, что очень не многие застройщики готовы передать банкам полную финансовую, или другую информацию по готовящимся проектам. Как правило, это связано с трудностями в получении разрешительной документацией, что гарантированно приводит к задержке сроков сдачи дома. Также, следует заметить нежелание застройщиков включать банки в инвестиционные договора в качестве дополнительной стороны.
Однако, есть некоторые банки, активно выдающие ипотеку под строящееся жилье. Обычно, кредитные организации существенно завышают проценты на время строительства жилья до приобретения квартирой статуса собственности. Например, вместо обычных 11−13 процентов ставка повышается до 15−18%. Завышенная процентная ставка по ипотеке на новостройки дает возможность банкам снизить свои риски. Но есть и хорошая тенденция к уменьшению процентных ставок на первичном рынке.
ипотека
У покупателей ипотечные кредиты в строящемся жилье пользуются большим и заслуженным интересом. И банкам необходимо подстраиваться под эту ситуацию. Однако пока первичный рынок жилья не будет более цивилизованным, не приходится ожидать существенного увеличения ипотечных программ.
Связанные записи
Наше государство пока не планирует строить собственное, федеральное и муниципальное жилье и отдавать его своим гражданам, которые нуждаются в жилье. Предоставлять жилье для военнослужащих и служащих государственного аппарата — это государство обязано безо всяких специальных национальных проектов.
Ипотечное кредитование, которое очень активно обсуждается, в действительности является обыкновенной финансовой операцией, причем выгодной и с очень низкими рисками. Нельзя говорить, что жилье стало доступнее при ставках по кредиту от 8 до 18%. Для Москвы объемы выдаваемых ипотечных кредитов выросли в разы, но это скорее финансовая операция по сбережению и инвестированию средств, нежели решение жилищных проблем. Поскольку рост цены квадратного метра жилья в Москве существенно превышает текущие проценты по выдаваемому кредиту. На территории основной России ипотека далеко не везде работает. Не смотря на то, что ситуация на рынке жилья в провинциальной части движется по образу Москвы.
Коррупция и дополнительные расходы также ложатся на строителей жилья. Эти вещи очень хорошо всем известны. Взятки берутся напрямую, выдаются выплаты в различные подставные внебюджетные фонды, оплата работы специалистов энергетиков и газовщиков выставляется дороже в 2 — 3 раза. В частности, подключение дома к электросетям в Москву превышает 350 долларов за 1 квадратный метр.
Видно, что проблем с реализацией национального проекта «Доступное жилье» ещё много. И если подобная ситуация в Москве, то получить кредит на покупку жилья в Евпатории еще сложнее.
Решения, которые могут снять остроту проблемы с жильем: — Фактическое снижение реальных процентных ставок по ипотеке. — Стимулирование частного строительства, путем выделения земельных участков под строительство, с использованием системы целевого кредитования для строительства жилья, через группу доверенных банков. — Федеральная поддержка новых ресурсосберегающих строительных технологий — льготное налогообложение для строительных компаний, осуществляющих строительство доступного жилья.
Связанные записи
Не стоит выбирать для сотрудничества ипотечный банк исключительно потому, что у него указаны самые низкие заявленные процентные ставки. В процессе подбора кредитного банка процентные ставки играют значительную роль, но не стоит забывать, что имеются дополнительные выплаты за выдачу и обслуживание кредита, которые в отдельных случаях могут существенно увеличить общую стоимость кредита.
Необходимо сразу узнать, какие единовременные траты будет надо сделать сверх кредитных процентов, и какие дополнительные выплаты придется оплачивать в течение всего времени кредитования. Кроме этого, процентная ставка, указанная банком, не всегда рассчитывается на фактический остаток. В частности, изменение ссудной задолженности будет учитываться при исчислении процентов по истечении 3-х месяцев после фактического погашения основной части долга, а это существенно повысит выплаты за использование ипотечного кредита. В итоге, реальная кредитная процентная ставка может оказаться значительно выше заявленной.
ипотека
Кроме того, не стоит забывать и о качестве предлагаемого кредита. Доброжелательное отношение и профессионализм работников банка позволит сильно облегчить процедуру выдачи кредита, выбрать наиболее удобный кредитный продукт и совершить более грамотный выбор в плане приобретения жилья. Определяя выбор конкретного кредитного учреждения, нужно постараться не передавать выяснение всех условий кредитования своим родственникам или друзьям, так как возможны ошибки в передаче информации и можно не учесть существенных моментов в подготовке в получению ипотечного кредита и выбору банка-кредитора.
Связанные записи
Жилье в России за последние годы существенно подорожало. Особенно это заметно в крупных городах центральной части России. Отчасти, это вызвано бурным экономическим ростом, ростом благосостояния населения, а также развитием ипотечного кредитования.
Если раньше люди могли купить жилье, только уплатив за него сразу полную стоимость, то сейчас появилась возможность получить кредит. Поэтому резко увеличилось количество людей, готовых при помощи ипотечного кредита приобрести жилье в рассрочку на 5, 10 и более лет.
В связи с этим, спрос на жилье резко увеличился, а строительство нового жилья не успевает за темпами развития ипотечного кредитования.
В итоге спрос серьезно превысил предложение. И по законам рыночной экономики, цены на жилье начали подниматься.
Только за последний год рост цен на первичном и вторичном рынках жилья составил больше 100%. И это всего за один год!
В итоге, ипотечный кредит, который сделал доступным жилье для многих, для ещё большего количества людей сделал собственное жилье несбыточной мечтой.
Не секрет, что многие работники до сих пор получают не высокую зарплату. А также выплата зарплаты часто ведется «в конвертах», когда не показываются официальные зарплаты. Работники социальной сферы, получающие по 5−8 тыс. рублей месяц. Какой кредит они могут получить на жилье? В размере 2,5−4 тыс. рублей. Это смешно и грустно. За эти деньги сейчас можно купить разве что конуру для собаки. И то, если земля уже есть. А без земли и на конуру не хватит.
Так что восторженное отношение одних людей к ипотеке дополняется унынием других. Тех, кто никогда не сможет приобрести собственное жилье без помощи государства.
Печально, что ситуация с недвижимостью в Евпатории не выглядит лучшим образом.
Связанные записи
Даже собрав полный пакет документов, необходимых для получения одобрения банка по выдаче ипотечного кредита, покупатель (заемщик) не гарантирует себе полное решение вопроса с приобретением жилья.
К сожалению, далеко не каждую квартиру или дом можно приобрести в кредит.
Банки, выдающие кредиты, предъявляют довольно жесткие требования к приобретаемому жилью. Это обусловлено, в первую очередь, стремлением банка свести к минимуму риски, возможные при покупке данного конкретного жилого имущества.
В частности, многие банки отказываются выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в рассрочку (долевое строительство). Отчасти, это вызвано тем, что на рынке жилья до сих пор бывают случаи недобросовестного исполнения застройщиков своих обязательств перед застройщиками.
Фактически, собрав деньги с дольщиков и начав строительство, некоторые нечистоплотные компании просто прекращают строительство, не выплачивают зарплату рабочим, не оплачивают счета за материалы и потребленные электроэнергию и воду. Деньги выводятся за границу, хозяева таких фирм вообще нигде не фигурируют. А подставные директора или получают условные сроки и символические штрафы (например, 300 тыс. рублей за 1 недостроенный 100-квартирный дом, при средней стоимости квартиры в нем, на момент заключения договора, порядка 500−600 тыс. рублей).
Кроме того, невозможно точно оценить стоимость такого имущества до его постройки, но на момент оплаты первоначального взноса.
Также, строящееся жильё не может в полной мере выступать залогом по ипотечному кредитованию.
ипотека
Отдельно проверяется юридическая «чистота» квартиры. Юристы банка проверяют, не прописан ли на продаваемой жилой площади несовершеннолетний ребенок, или нетрудоспособный гражданин, выселение которого с имеющегося жилья по закону ограничено или запрещено.
Так что получение одобрения банка на выдачу кредита — это лишь малая часть хлопот, с которыми сталкивается покупатель жилья по ипотечной программе.
Связанные записи
Ипотека в России
Стандартная схема участия в долевом строительстве дает возможность купить квартиру в рассрочку. Но далеко не всем под силу выплатить полную стоимость жилья за 1−2 года.
Длительно время считалось, что ситуация на ипотечном рынке не изменяется к лучшему. Но сегодня есть много примеров, убеждающих нас в том, что ипотека в России активно развивается: создаются новые схемы ипотечного кредитования, ещё больше банков готовы выдать ипотечный кредит. Банки, имеющие излишки ликвидности, заинтересованы в том, чтобы их заставить деньги работать. Банкам выгодно выдавать кредиты, то есть, банкам выгодно и развивать ипотеку. Это сильный стимул для того, чтобы в самое ближайшее время кредиты на приобретение жилья стали в России не исключением, а правилом.
Увеличивающееся предложение в сфере ипотечного кредитования создает проблему выбора. Выбрать какой банк, какую схему кредитования? Во всех случаях подразумевается индивидуальный подход. Консультация со специалистом, перед получением ипотечного кредита очень важна. Особенно, если специалист, не заинтересован в выборе определенного банка или определенной схемы. В роли такого специалиста выступает риелтор. Собственно, этим роль агентства недвижимости в процессе ипотечного кредитования сегодня уже определена.
На сегодняшний день в России существуют две основные схемы ипотечного кредитования.
Одна из самых распространенных схем ипотеки представляет собой трехсторонний договор, с участием продавца, покупателя и банка.
Второй, не менее распространенный вариант — получение ипотечного кредита под строительство нового жилья, под залог уже имеющегося. В этом случае ипотечный договор будет двусторонним между покупателем и банком.
С чего начать перед вступлением в ипотеку
Приобретение жилья при помощи ипотечного кредита является самым серьезным финансовым решением, которое человеку предстоит сделать в течение жизни. Это решение следует тщательно обдумать, т.к. оно влияет на дальнейшую жизнь человека и его близких родственников. Поэтому, нужно задуматься над таким вопросом как:
"Нужно ли приобретать собственное жилье?"
Владение собственным жильем имеет серьезные преимущества.
Имеющаяся квартира или свой дом со временем растут в стоимости — это общемировая и российская тенденция. Цены на жилье и коммерческую недвижимость существенно стабильнее, чем стоимость ценных бумаг или других инвестиционных вариантов.
Если в последствии человек захочет получить кредит на ремонт или срочные нужды под залог имеющейся квартиры, то можно рассчитывать на солидную сумму кредитования. Тем самым можно заработать положительную кредитную историю.
Те деньги, которые направляются на выплату процентов по кредиту, вычитаются из базы налогообложения дохода покупателя.
Имея квартиру в собственности можно делать в ней капитальный ремонт, прописывать родственников, завещать её или дарить.
Но квартира это и серьезная ответственность, а, кроме того, это и дополнительные расходы.
Собственник недвижимости отвечает за поддержание жилья в хорошем состоянии, выполняет и оплачивает ремонт и коммунальные услуги.
Для обстановки жилья требуется новая бытовая техника, сантехника и мебель.
Обязательно нужно делать платежи, по кредиту строго соблюдая график. Если не вносить платежи по кредиту в срок, то есть риск потерять купленную недвижимость.
Как точно оценить свои финансовые возможности?
Для выяснения всех тонкостей и расчета точной суммы кредита нужно обратиться к ипотечным брокерам. Они помогут точнее оценить шансы покупателя и рассчитать предстоящие расходы.
Важно помнить, что если покупатель женаты/замужем, то доходы обоих супругов будут учитываться в расчете предельной суммы кредита и предельной стоимости приобретаемого жилья.
Расчет бюджета, без сомнений, станет отличным способом доказать банку-кредитору, что у покупателя имеется достаточно средств, для уплаты всех расходов по первоначальному взносу, оформлению кредита, ежемесячным платежам по кредиту, уплате налогов, страховых взносов, и других расходов, сопутствующих приобретению жилья.
В основном, банки придерживаются жестких стандартов по определению того, какая часть ежемесячного дохода покупателя можете быть потрачена на выплату по кредиту. Как правило, эта сумма составляет 50% общего ежемесячного дохода семьи покупателя.
Однако, некоторые банки применяют более жесткие ограничения, и придерживаются в расчетах цифры 40%, как предельной суммы выплаты по кредиту. Тем самым обеспечивается также и дополнительная защита от возможного ухудшения финансового положения покупателя.
При покупке жилья, нужно учесть возможное рождение в ближайшем будущем детей, возможно, имеет смысл сразу приобрести трехкомнатную квартиру, а не планируемую двухкомнатную. Постарайтесь спрогнозировать перспективу семейных доходов и расходов на ближайшие пять-семь лет. Это поможет точнее определить возможности по выплате кредита и избавит от лишних волнений в будущем.
Документы, необходимые для оформления ипотечного кредита
При подготовке пакета документов, необходимых банку для выдачи кредита, нужно руководствоваться следующим правилом — чем больше будет собрано документов, тем лучше.
Перечислим список наиболее важных документов и проведем анализ того, как они влияют на принятие банком решения о выдаче кредита, а также на условия кредитования.
Паспорт — это главный документ, удостоверяющий личность покупателя. Предоставление паспорта обязательно во всех банках без исключения.
Если покупатель является иностранным гражданином, ему также требуется нотариально заверенный перевод паспорта и копия вида на жительство в РФ, визы и разрешение на работу.
Справка о доходах — это вторая по важности бумага после паспорта. Банк должен быть уверен в том, что покупатель может исправно гасить платежи по кредиту. Лучшее подтверждение платежеспособности — это справка, о доходах подготовленная по форме 2-НДФЛ, оформляемая в бухгалтерии покупателя.
Зачастую, основная часть зарплаты выплачивается работодателем «в конверте». В таком случае доход заемщика можно заверить справкой на фирменном бланке компании с печатью фирмы и подписью генерального директора и главного бухгалтера.
Эти справки для получения ипотечного кредита хранятся в банках отдельно от общих документов покупателя и доступ к ним посторонних лиц, в частности представителей налоговой службы, строго ограничен.
Трудовая книжка — по записям в трудовой книжке можно отследить карьерный путь покупателя и убедиться в том, что указанная им должность верна, а также можно обнаружить возможные пробелы в трудовой деятельности.
Документы об образовании — это могут быть сертификаты, дипломы и свидетельства, дающие представление о перспективе карьерного роста покупателя и его возможностях в поиске высокооплачиваемой работы в будущем.
Решение банка о выдаче ипотечного кредита
Принятие банком решения о выдаче кредита заемщику совсем не означает, что заемщик сможет им воспользоваться. Банку нужно убедиться, что покупаемое жилье соответствует всем требованиям, которые предъявляются к объектам залога. Только в таком случае заемщик сможет получить одобренный кредит.
После уведомления об одобрении банка заемщик может начинать подбор жилья. Положительное решение о выдаче кредита действительно в течение трех месяцев, как правило, этого срока всегда хватает для поиска подходящей квартиры, оценки ее с помощью независимого эксперта, одобрения страховой компанией и заключения сделки.
Однако, опыт ипотечного рынка говорит о том, что в большинстве случаев жилье выбирается заранее, до того, как будет получено одобрение банка на выдачу кредита.
Кроме того, для увеличения шансов на получение кредита, заемщик может подать заявление о выдаче ипотечного кредита сразу в несколькие банки. В этом случае, отказ одного банка в выдаче кредита не помешает получить кредит в другом банке, а то, что заявки подаются почти одновременно, обеспечивает возможность приобрести именно то жилье, которое хочется, а не то, которое будет, когда банк даст подтверждение о готовности предоставить кредит.
Если заемщику не хватает трех месяцев для подбора жилья, он может пройти повторно ускоренную процедуру нового одобрения почти во всех банках. В таком случае не требуется повторно готовить полный пакет документов. Заемщику потребуется лишь новая справка, о доходах подготовленная по форме 2-НДФЛ, а также новая копия трудовой книжки работника, чтобы банк смог убедиться в том, что заемщик не сменил место работы.
Участники ипотечной сделки — оценочные компании
Кроме банка, продавца и покупателя, в организации и проведении сделки, участвуют еще несколько организаций.
Оценочная компания — все банки сегодня обслуживаются несколькими независимыми оценочными компаниями, задача которых заключается в точном определении рыночной стоимость закладываемого объекта. Это требуется по следующим причинам: — Согласно действующим инструкциям Центрального Банка, общая сумма кредита в купе с процентами за один год использования не должна быть больше цены заложенной недвижимости. — Давая ипотечный кредит, банк несет тиски по крупной сумме денег и хочет быть уверен в том, что в случае неплатежеспособности покупателя, сумма, вырученная от продажи заложенной недвижимости, возместит выданную сумму кредита, а также полные расходы, связанные с обслуживанием кредита и возможными судебными тяжбами. — Существуют нормы кредитования, которые банки обязаны соблюдать для того, чтобы имелась возможность продавать закладные на недвижимость на рынке ценных бумаг. Примером таких норм могут являться требования о том, чтобы сумма кредита не превышала определенной доли от текущей стоимости жилья. И приобрести в кредит недвижимость в России гораздо легче, чем, например, купить недвижимость в Евпатории.
Выводы об оценке заказываются после получения предварительного одобрения банка, и являются обязательными документами для организации и проведения сделки. Крупнейшие независимые оценочные компании в России выдают отчет в течение одного или двух дней после визита оценщика на объект.
Стоимость услуг оценщиков колеблется от 100 долларов для стандартной квартиры в пределах города, но может достигать 400−500 долларов для загородных коттеджей.
Участники ипотечной сделки — страховая компания
Страховая компания возлагает на себя страхование трех главных рисков: — Риска временной или постоянной потери трудоспособности или смерти заемщика. При наступлении этого страхового случая, страховая компания обязана полностью погасить кредит за покупателя, либо она обеспечивает ежемесячные выплаты по кредиту до момента возврата трудоспособности заемщика. — Риска потери (разрушения, уничтожения, существенного повреждения) объекта, являющегося залогом в ипотечной сделке. Причиной может быть пожар, наводнение, ураган, или стихийное бедствие. — Риска полной потери права собственности заемщика на приобретенную им квартиру: это может случиться, если в силу некоторых законных причин (например, в квартире прописан ребенок) сделка по продаже имущества через суд будет признана не состоявшейся. Обычно, страховая компания очень тщательно проверяет юридическую «чистоту» квартиры для грамотной оценки вероятности создания такой ситуации.
Общая стоимость за страхование всех трёх видов рисков сегодня колеблется от 0,8 до 1,5% от остающейся суммы задолженности заемщика, увеличенной на 10%. Для примера, если заемщик берет кредит размером 200 000 долларов США, то страховая сумма будет равна 220 000 долларов США, а первый ежегодный взнос в страховую компанию будет равен 2 200 долларам США.
Договор общего полного ипотечного страхования, как правило, заключается со страховой компанией в день совершения сделки по выдаче кредита в банке. Если сделка с банком переносится или не производится, то страховая компания полностью возвращает покупателю внесенный первый страховой взнос.
Участники ипотечной сделки — нотариус и регистрационная служба
Не смотря на то, что нотариальное подтверждение ипотечного договора сегодня не требуется по закону, работа нотариуса в банке, может серьезно упростить процесс подготовки к проведению сделки и ее государственной регистрации в органах юстиции.
В набор услуг нотариуса, работающего в банке, входит полная предварительная подготовка всех договоров, их нотариальное заверение, подготовка официальных доверенностей для выдачи договора купли-продажи в регистрирующие органы без участия заемщика, а также собственно полное сопровождение государственной регистрации сделки.
Если клиент считает, что он не нуждается в такой услуге, то в большинстве банков от нее легко можно отказаться. В таком случае, все функции нотариуса, кроме, разумеется, удостоверения документов, будет проводить сам покупатель.
Стоимость услуг нотариуса колеблется от 100 долларов США и выше, в зависимости от сложности сделки, величины суммы кредита и срочности исполнения сделки.
В регистрационной службе непосредственно регистрируется сделка купли-продажи недвижимости. После регистрации сделки наступает в силу действие ипотечного договора, и покупатель на абсолютно законных основаниях становится владельцем жилья — он получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
На регистрацию стандартной сделки в России требуется в среднем один месяц, но при необходимости можно уменьшить время оформления сделки до двух недель, оплатив повышенную государственную пошлину за ускоренную регистрацию.
Если воспользоваться услугами нотариуса, то скорость оформления сделки в юстиции, как правило, возрастает. За счет отсутствия ошибок в поданных документах.
ипотека
Завершение ипотечной сделки
Окончательным моментом в ипотечной сделке считается момент, когда покупатель полностью становится законным владельцем купленной недвижимости — то есть когда договор купли-продажи и получения кредитных средств был зарегистрирован в юстиции, а продавец получил деньги за проданное имущество.
Все расчеты с продавцами по недвижимости сейчас, в большинстве случаев, проводятся с применением наличных денежных средств и индивидуальных сейфовых ячеек, установленных в банке-кредиторе. Несколько реже используется безналичный способ оплаты через аккредитив.
В сейфовую ячейку, после подписания договора в банке покупатель в присутствии продавца и специалиста банка по заключению ипотечных сделок, вкладывает первоначальный взнос и кредит, полученный от банка. То есть, покупатель никогда не получает всю стоимость жилья целиком на руки — деньги сразу передаются продавцу.
Договором аренды сейфовой ячейки банка прописываются условия получения доступа к деньгам для продавца. Обычно, для получения средств от продажи жилья, продавцу требуется прибыть в банк, предоставить работникам банка зарегистрированный в юстиции договор купли-продажи недвижимости и выписку из единого реестра регистрационной службы, подтверждающую, что новый владелец квартиры получил полное право собственности на нее.
Расчеты при помощи аккредитива фактически не отличаются от расчетов с применением банковской ячейки, кроме того момента, что расчеты производятся в безналичном виде. Со специального кредитного счета покупателя в банке, деньги попадают на временный счет и переводятся на счет продавца при условии исполнения таких же точно условий, что и в случае оплаты через индивидуальную сейфовую ячейку.
Связанные записи
Недвижимость Евпатории
Крымский рынок недвижимости после летнего сезона заметно оживился. Рост спроса наблюдается не только на коммерческую недвижимость (квартиры, которые находятся в курортной зоне), но и просто на жилые квартиры. Специалисты говорят, что это вызвано желанием обзавестись «реальными ценностями» и страхом перед инфляцией. Read more...