Ипотека в России
Стандартная схема участия в долевом строительстве дает возможность купить квартиру в рассрочку. Но далеко не всем под силу выплатить полную стоимость жилья за 1−2 года.
Длительно время считалось, что ситуация на ипотечном рынке не изменяется к лучшему. Но сегодня есть много примеров, убеждающих нас в том, что ипотека в России активно развивается: создаются новые схемы ипотечного кредитования, ещё больше банков готовы выдать ипотечный кредит. Банки, имеющие излишки ликвидности, заинтересованы в том, чтобы их заставить деньги работать. Банкам выгодно выдавать кредиты, то есть, банкам выгодно и развивать ипотеку. Это сильный стимул для того, чтобы в самое ближайшее время кредиты на приобретение жилья стали в России не исключением, а правилом.
Увеличивающееся предложение в сфере ипотечного кредитования создает проблему выбора. Выбрать какой банк, какую схему кредитования? Во всех случаях подразумевается индивидуальный подход. Консультация со специалистом, перед получением ипотечного кредита очень важна. Особенно, если специалист, не заинтересован в выборе определенного банка или определенной схемы. В роли такого специалиста выступает риелтор. Собственно, этим роль агентства недвижимости в процессе ипотечного кредитования сегодня уже определена.
На сегодняшний день в России существуют две основные схемы ипотечного кредитования.
Одна из самых распространенных схем ипотеки представляет собой трехсторонний договор, с участием продавца, покупателя и банка.
Второй, не менее распространенный вариант — получение ипотечного кредита под строительство нового жилья, под залог уже имеющегося. В этом случае ипотечный договор будет двусторонним между покупателем и банком.
С чего начать перед вступлением в ипотеку
Приобретение жилья при помощи ипотечного кредита является самым серьезным финансовым решением, которое человеку предстоит сделать в течение жизни. Это решение следует тщательно обдумать, т.к. оно влияет на дальнейшую жизнь человека и его близких родственников. Поэтому, нужно задуматься над таким вопросом как:
"Нужно ли приобретать собственное жилье?"
Владение собственным жильем имеет серьезные преимущества.
Имеющаяся квартира или свой дом со временем растут в стоимости — это общемировая и российская тенденция. Цены на жилье и коммерческую недвижимость существенно стабильнее, чем стоимость ценных бумаг или других инвестиционных вариантов.
Если в последствии человек захочет получить кредит на ремонт или срочные нужды под залог имеющейся квартиры, то можно рассчитывать на солидную сумму кредитования. Тем самым можно заработать положительную кредитную историю.
Те деньги, которые направляются на выплату процентов по кредиту, вычитаются из базы налогообложения дохода покупателя.
Имея квартиру в собственности можно делать в ней капитальный ремонт, прописывать родственников, завещать её или дарить.
Но квартира это и серьезная ответственность, а, кроме того, это и дополнительные расходы.
Собственник недвижимости отвечает за поддержание жилья в хорошем состоянии, выполняет и оплачивает ремонт и коммунальные услуги.
Для обстановки жилья требуется новая бытовая техника, сантехника и мебель.
Обязательно нужно делать платежи, по кредиту строго соблюдая график. Если не вносить платежи по кредиту в срок, то есть риск потерять купленную недвижимость.
Как точно оценить свои финансовые возможности?
Для выяснения всех тонкостей и расчета точной суммы кредита нужно обратиться к ипотечным брокерам. Они помогут точнее оценить шансы покупателя и рассчитать предстоящие расходы.
Важно помнить, что если покупатель женаты/замужем, то доходы обоих супругов будут учитываться в расчете предельной суммы кредита и предельной стоимости приобретаемого жилья.
Расчет бюджета, без сомнений, станет отличным способом доказать банку-кредитору, что у покупателя имеется достаточно средств, для уплаты всех расходов по первоначальному взносу, оформлению кредита, ежемесячным платежам по кредиту, уплате налогов, страховых взносов, и других расходов, сопутствующих приобретению жилья.
В основном, банки придерживаются жестких стандартов по определению того, какая часть ежемесячного дохода покупателя можете быть потрачена на выплату по кредиту. Как правило, эта сумма составляет 50% общего ежемесячного дохода семьи покупателя.
Однако, некоторые банки применяют более жесткие ограничения, и придерживаются в расчетах цифры 40%, как предельной суммы выплаты по кредиту. Тем самым обеспечивается также и дополнительная защита от возможного ухудшения финансового положения покупателя.
При покупке жилья, нужно учесть возможное рождение в ближайшем будущем детей, возможно, имеет смысл сразу приобрести трехкомнатную квартиру, а не планируемую двухкомнатную. Постарайтесь спрогнозировать перспективу семейных доходов и расходов на ближайшие пять-семь лет. Это поможет точнее определить возможности по выплате кредита и избавит от лишних волнений в будущем.
Документы, необходимые для оформления ипотечного кредита
При подготовке пакета документов, необходимых банку для выдачи кредита, нужно руководствоваться следующим правилом — чем больше будет собрано документов, тем лучше.
Перечислим список наиболее важных документов и проведем анализ того, как они влияют на принятие банком решения о выдаче кредита, а также на условия кредитования.
Паспорт — это главный документ, удостоверяющий личность покупателя. Предоставление паспорта обязательно во всех банках без исключения.
Если покупатель является иностранным гражданином, ему также требуется нотариально заверенный перевод паспорта и копия вида на жительство в РФ, визы и разрешение на работу.
Справка о доходах — это вторая по важности бумага после паспорта. Банк должен быть уверен в том, что покупатель может исправно гасить платежи по кредиту. Лучшее подтверждение платежеспособности — это справка, о доходах подготовленная по форме 2-НДФЛ, оформляемая в бухгалтерии покупателя.
Зачастую, основная часть зарплаты выплачивается работодателем «в конверте». В таком случае доход заемщика можно заверить справкой на фирменном бланке компании с печатью фирмы и подписью генерального директора и главного бухгалтера.
Эти справки для получения ипотечного кредита хранятся в банках отдельно от общих документов покупателя и доступ к ним посторонних лиц, в частности представителей налоговой службы, строго ограничен.
Трудовая книжка — по записям в трудовой книжке можно отследить карьерный путь покупателя и убедиться в том, что указанная им должность верна, а также можно обнаружить возможные пробелы в трудовой деятельности.
Документы об образовании — это могут быть сертификаты, дипломы и свидетельства, дающие представление о перспективе карьерного роста покупателя и его возможностях в поиске высокооплачиваемой работы в будущем.
Решение банка о выдаче ипотечного кредита
Принятие банком решения о выдаче кредита заемщику совсем не означает, что заемщик сможет им воспользоваться. Банку нужно убедиться, что покупаемое жилье соответствует всем требованиям, которые предъявляются к объектам залога. Только в таком случае заемщик сможет получить одобренный кредит.
После уведомления об одобрении банка заемщик может начинать подбор жилья. Положительное решение о выдаче кредита действительно в течение трех месяцев, как правило, этого срока всегда хватает для поиска подходящей квартиры, оценки ее с помощью независимого эксперта, одобрения страховой компанией и заключения сделки.
Однако, опыт ипотечного рынка говорит о том, что в большинстве случаев жилье выбирается заранее, до того, как будет получено одобрение банка на выдачу кредита.
Кроме того, для увеличения шансов на получение кредита, заемщик может подать заявление о выдаче ипотечного кредита сразу в несколькие банки. В этом случае, отказ одного банка в выдаче кредита не помешает получить кредит в другом банке, а то, что заявки подаются почти одновременно, обеспечивает возможность приобрести именно то жилье, которое хочется, а не то, которое будет, когда банк даст подтверждение о готовности предоставить кредит.
Если заемщику не хватает трех месяцев для подбора жилья, он может пройти повторно ускоренную процедуру нового одобрения почти во всех банках. В таком случае не требуется повторно готовить полный пакет документов. Заемщику потребуется лишь новая справка, о доходах подготовленная по форме 2-НДФЛ, а также новая копия трудовой книжки работника, чтобы банк смог убедиться в том, что заемщик не сменил место работы.
Участники ипотечной сделки — оценочные компании
Кроме банка, продавца и покупателя, в организации и проведении сделки, участвуют еще несколько организаций.
Оценочная компания — все банки сегодня обслуживаются несколькими независимыми оценочными компаниями, задача которых заключается в точном определении рыночной стоимость закладываемого объекта. Это требуется по следующим причинам: — Согласно действующим инструкциям Центрального Банка, общая сумма кредита в купе с процентами за один год использования не должна быть больше цены заложенной недвижимости. — Давая ипотечный кредит, банк несет тиски по крупной сумме денег и хочет быть уверен в том, что в случае неплатежеспособности покупателя, сумма, вырученная от продажи заложенной недвижимости, возместит выданную сумму кредита, а также полные расходы, связанные с обслуживанием кредита и возможными судебными тяжбами. — Существуют нормы кредитования, которые банки обязаны соблюдать для того, чтобы имелась возможность продавать закладные на недвижимость на рынке ценных бумаг. Примером таких норм могут являться требования о том, чтобы сумма кредита не превышала определенной доли от текущей стоимости жилья. И приобрести в кредит недвижимость в России гораздо легче, чем, например, купить недвижимость в Евпатории.
Выводы об оценке заказываются после получения предварительного одобрения банка, и являются обязательными документами для организации и проведения сделки. Крупнейшие независимые оценочные компании в России выдают отчет в течение одного или двух дней после визита оценщика на объект.
Стоимость услуг оценщиков колеблется от 100 долларов для стандартной квартиры в пределах города, но может достигать 400−500 долларов для загородных коттеджей.
Участники ипотечной сделки — страховая компания
Страховая компания возлагает на себя страхование трех главных рисков: — Риска временной или постоянной потери трудоспособности или смерти заемщика. При наступлении этого страхового случая, страховая компания обязана полностью погасить кредит за покупателя, либо она обеспечивает ежемесячные выплаты по кредиту до момента возврата трудоспособности заемщика. — Риска потери (разрушения, уничтожения, существенного повреждения) объекта, являющегося залогом в ипотечной сделке. Причиной может быть пожар, наводнение, ураган, или стихийное бедствие. — Риска полной потери права собственности заемщика на приобретенную им квартиру: это может случиться, если в силу некоторых законных причин (например, в квартире прописан ребенок) сделка по продаже имущества через суд будет признана не состоявшейся. Обычно, страховая компания очень тщательно проверяет юридическую «чистоту» квартиры для грамотной оценки вероятности создания такой ситуации.
Общая стоимость за страхование всех трёх видов рисков сегодня колеблется от 0,8 до 1,5% от остающейся суммы задолженности заемщика, увеличенной на 10%. Для примера, если заемщик берет кредит размером 200 000 долларов США, то страховая сумма будет равна 220 000 долларов США, а первый ежегодный взнос в страховую компанию будет равен 2 200 долларам США.
Договор общего полного ипотечного страхования, как правило, заключается со страховой компанией в день совершения сделки по выдаче кредита в банке. Если сделка с банком переносится или не производится, то страховая компания полностью возвращает покупателю внесенный первый страховой взнос.
Участники ипотечной сделки — нотариус и регистрационная служба
Не смотря на то, что нотариальное подтверждение ипотечного договора сегодня не требуется по закону, работа нотариуса в банке, может серьезно упростить процесс подготовки к проведению сделки и ее государственной регистрации в органах юстиции.
В набор услуг нотариуса, работающего в банке, входит полная предварительная подготовка всех договоров, их нотариальное заверение, подготовка официальных доверенностей для выдачи договора купли-продажи в регистрирующие органы без участия заемщика, а также собственно полное сопровождение государственной регистрации сделки.
Если клиент считает, что он не нуждается в такой услуге, то в большинстве банков от нее легко можно отказаться. В таком случае, все функции нотариуса, кроме, разумеется, удостоверения документов, будет проводить сам покупатель.
Стоимость услуг нотариуса колеблется от 100 долларов США и выше, в зависимости от сложности сделки, величины суммы кредита и срочности исполнения сделки.
В регистрационной службе непосредственно регистрируется сделка купли-продажи недвижимости. После регистрации сделки наступает в силу действие ипотечного договора, и покупатель на абсолютно законных основаниях становится владельцем жилья — он получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
На регистрацию стандартной сделки в России требуется в среднем один месяц, но при необходимости можно уменьшить время оформления сделки до двух недель, оплатив повышенную государственную пошлину за ускоренную регистрацию.
Если воспользоваться услугами нотариуса, то скорость оформления сделки в юстиции, как правило, возрастает. За счет отсутствия ошибок в поданных документах.
ипотека
Завершение ипотечной сделки
Окончательным моментом в ипотечной сделке считается момент, когда покупатель полностью становится законным владельцем купленной недвижимости — то есть когда договор купли-продажи и получения кредитных средств был зарегистрирован в юстиции, а продавец получил деньги за проданное имущество.
Все расчеты с продавцами по недвижимости сейчас, в большинстве случаев, проводятся с применением наличных денежных средств и индивидуальных сейфовых ячеек, установленных в банке-кредиторе. Несколько реже используется безналичный способ оплаты через аккредитив.
В сейфовую ячейку, после подписания договора в банке покупатель в присутствии продавца и специалиста банка по заключению ипотечных сделок, вкладывает первоначальный взнос и кредит, полученный от банка. То есть, покупатель никогда не получает всю стоимость жилья целиком на руки — деньги сразу передаются продавцу.
Договором аренды сейфовой ячейки банка прописываются условия получения доступа к деньгам для продавца. Обычно, для получения средств от продажи жилья, продавцу требуется прибыть в банк, предоставить работникам банка зарегистрированный в юстиции договор купли-продажи недвижимости и выписку из единого реестра регистрационной службы, подтверждающую, что новый владелец квартиры получил полное право собственности на нее.
Расчеты при помощи аккредитива фактически не отличаются от расчетов с применением банковской ячейки, кроме того момента, что расчеты производятся в безналичном виде. Со специального кредитного счета покупателя в банке, деньги попадают на временный счет и переводятся на счет продавца при условии исполнения таких же точно условий, что и в случае оплаты через индивидуальную сейфовую ячейку.
Связанные записи
Tags: Статьи о недвижимости
Leave a Reply
You must be logged in to post a comment.